Nakon dviju javnih rasprava i upućenih 1538 primjedbi građana, Gradsko je vijeće konačno usvojilo izmjene i dopune Prostornog plana uređenja grada Zadra, koje naši sugovornici, s obzirom na brojnost i sadržaj izmjena, radije nazivaju potpuno novim planom.
Što, dakle, novi plan donosi? Je li realan, ekonomičan i razvojan? Hoće li olakšati put gradnji i legalizaciji? Nudi li viziju razvoja grada, osluškuje li javne potrebe građana ili zbog višemilijunske rupe u gradskom proračunu uglavnom ide na ruku građevinskim poduzetnicima?
– Ključni je problem novog plana što ne nudi nikakvu viziju razvoja grada, kako bi grad trebao izgledati. Zbog toga nema ni čvrstog stava da se takva vizija ostvari. Poznato je, uostalom, da su izrađivači plana bili izloženi pritisku raznih investitora. Dakle, gradimo kuće, a ne grad – smatra Darko Franceschi, predsjednik Društva arhitekata Zadra (ZDA).
Na brojne primjedbe koje je u ime ZDA slao na plan tijekom dviju javnih rasprava, struka je, ističe, dobila samo rijetke odgovore, i to djelomične, a ni jedna ključna primjedba nije prihvaćena.
– Naš prijedlog da se za strateške gradske točke, kojih je 20-ak, uvede obveza provedbe arhitektonskih natječaja, bez obzira na to tko je investitor, glatko je odbijen, kao i prijedlog da se izradi studija razvoja Poluotoka. S druge strane, pozdravljam podizanje koeficijenata izgrađenosti i dopuštenje gušće izgradnje na izgrađenim područjima jer je Zadar, s obzirom na broj stanovnika, relativno velik grad i takva koncentracija smanjuje troškova širenja infrastrukture – kaže Franceschi.
Za arhitekta, gradskog vijećnika i člana stručnog savjeta za izradu plana Željka Predovana ovaj plan donosi potpuno nova pravila igre, prema kojima “mogu graditi svi, a ne samo odabrani, što je dosad bila politika”
Pozdravlja podizanje katnosti, odnosno koeficijenta izgrađenosti u stambenim zonama, ali i pretvaranje nekoliko hektara zelenih površina na Žmirićima i potezu od Petrića prema Belafuži u nove građevinske zone.
Privatni tereni
– To smo morali učiniti. Naime, tu nije riječ o zelenim površinama u smislu parkova, nego o privatnim terenima koja su bila u “izmišljenim” zelenim zonama ili tzv. zonama rekreacije pa ljudi u njima nisu mogli graditi. Zato smo ih prenamijenili u mješovite zone pretežito stambene namjene – kaže Predovan, koji podržava i ukidanje obavezne izrade UPU-a (njih 40-ak) za neizgrađena područja površine veće od 5000 kvadrata te novu definiciju komunalno opremljene parcele, čime su se “aktivirali” brojni planovi.
Novi je plan za njega operativniji, a arhitektonski natječaji za privatne investicije nepotrebni, “jer pravi investitori znaju važnost kvalitetne arhitekture”. Rezervu ipak izražava zbog mogućih različitih tumačenja provedbenih mjera plana kod izdavanja dozvola te ukidanja nekih planiranih prometnica na području Dikla.
– Novi plan je bolji. Prošli je bio neisplativ, a ovaj ipak osigurava gradnju na granici isplativosti. Na to sam upozoravao još od 2007. Prošle su četiri godine, a u međuvremenu su uništeni mala građevinska operativa i investitori – kaže građevinski poduzetnik Mladen Ninčević, koji u Zadru priprema investicije vrijedne više od 40 milijuna eura.
– Izmjena koeficijenta izgrađenosti po zonama nije provedena za sve jednako, što nije dobro, jer ostavlja dojam da se nekome na tržištu daje prednost. Dobro je što je koeficijent maksimalne izgrađenosti u zoni veće gustoće podignut s 1,5 na 2,5 i što su izdvojene gradske turističko-hotelske zone s većom izgrađenošću i mogućnošću etažiranja. Na taj je način investitorima nekoliko puta povećana vrijednost i isplativost investicije, samo trebaju osigurati financiranje i početi s gradnjom – smatra Ninčević.
Kao očit primjer nedostatka planske vizije, “na kojemu je struka podlegla”, Darko Franceschi i Željko Predovan ističu slučaj područja Karme. Predloženim izmjenama jedno od najstarijih gradskih naselja ostaje prometno izolirano s dopuštenom gradnjom na parcelama od 350 kvadrata.
– Ukidanjem predloženih prometnica pristup Karmi je moguć samo preko arbanaskoga trga. Parcele su male, bez pristupa, i to je kaos – kaže Predovan, s kojim se slaže Franceschi:
– Karma bi bila izvrsno područje za definiranje (morske) vizure Zadra. Ovako je to nemoguće, pitanje je što će sada tu događati – sumnjičav je predsjednik arhitekata.
