Trend pretvaranja stanova u apartmane za iznajmljivanje izgleda unosan, brz i jednostavan, no prilikom ulaska u posao iznajmljivanja čekaju nas brojne pravne finese na koje treba obratiti pozornost jer bi vas u protivnom mogle skupo koštati. Dobar savjet, kao i uvijek, zlata vrijedi, pa smo u tom duhu odgovore na nekoliko najčešćih pitanja s kojima se susreću iznajmljivači u svakodnevnoj praksi potražili kod dipl. pravnika Alena Škare, ujedno vlasnika turističke agencije “Mondena Travel” iz Zadra.
VLASNIČKI LIST I LEGALIZACIJA
– Za dobivanje rješenja za iznajmljivanje, odnosno za odobrenje minimalno tehničkih uvjeta, vlasnički list je obvezan jer je riječ o privatnoj osobi koja iznajmljuje ležajeve u domaćinstvu. Prema tome, ako netko želi iznajmljivati privatni smještaj, potrebno je da bude i vlasnik takve nekretnine. Dakle, potreban vam je vlasnički list koji dokazuje da ste vi vlasnik kao budući iznajmljivač, no ako postoje suvlasnici, potrebna je i izjava suvlasnika (supruga, djeca, roditelji i sl).
Isto tako, potrebno je imati i građevinsku dozvolu i kao i sve zakonom propisane dokumente o nekretnini. Ako je građevina u procesu legalizacije, tada se može tražiti od Ureda državne uprave za turizam da vam izda PRIVREMENO odobrenje za pružanje usluga iznajmljivanja smještaja, kojem je prilog izjava iznajmljivača pod kaznenom i materijalnom odgovornošću, da je takav zahtjev za legalizaciju u pravodobnom roku i podnesen.
ENERGETSKI CERTIFIKAT
– Što se iznajmljivanja tiče, Zakonom je propisano da se nakon 1. siječnja 2016. zgrada ili njezin posebni dio (ured, stan) ne može iznajmljivati ili davati u najam bez energetskog certifikata. Dakle, do tog datuma svi stanovi koji imaju rješenje za iznajmljivanje u turističke svrhe, to mogu slobodno raditi bez energatskog certifikata.
RAČUN
– Neovisno o tome kako je došao gost i kad je došao gost, te kome je platio, iznajmljivač mora ispisati izlazni račun za uslugu koju je izvršio, a izvršio je uslugu pružanja smještaja turistima. Tu se naravno misli na izdavanje apartmana, sobe ili kuće za odmor turistu. Čim je gostu već pružena usluga, iznajmljivač se mora pokriti nekim izlaznim računom.
U računu bi morali stajati vaš OIB (naravno vaše ime i prezime i adresa), račun treba biti potpisan, pečat nije obavezan po zakonu, no ne škodi ako ga slučajno imate, potrebno je da stoji datum izdavanja takvog računa, najbolje je na dan pružene usluge gostu. Račun se može izdati i usluga naplatiti po dolasku gosta u smještaj ili po odlasku. Nikako nemojte “neuredan” račun trgati, on mora ostati, ispišite novi s daljnjim rednim brojem koji vam ide po redu. U tom slučaju ga prekrižite, napišite “storno” (ostavite ga u službenoj evidenciji) i napišite jednostavno novi.
Račun se može pisati ručno, a na račun bloku koji se kupi u Narodnim novinama ili ga možete i sami isprintati preko računala, budući da zakonodavac traži da na računu budu navedene sve zakonom propisane odredbe. Kod iznajmljivača koji su u PDV-u, vrijedi sve isto samo je potrebno dodatno u računu specificirati iznos PDV-a.
PLAĆANJE PREKO AGENCIJE
– Kod slučaja kada u ugovoru s agencijom imate potpisano da agencija u “Vaše ime i za Vaš račun” može fakturirati gostu račun, tada bi agencija vama morala dati kopiju računa koji je izdala u vaše ime. Mišljenje je da ako dobijete takav račun od agencije, u tom slučaju niste dužni ispisivati dodatno svoj račun. Svaki takav račun trebalo bi čuvati odvojeno od svojih računa gdje gostima naplaćujete uslugu direktno u “svoje ime”.
BORAVIŠNA PRISTOJBA
– Temeljem Zakona o boravišnoj pristojbi propisano je da boravišnu pristojbu plaća vlasnik jedinice koja služi za odmor u turističkoj općini ili gradu za sebe i sve osobe koje u toj jedinici noće u turističke svrhe. U skladu s navedenim zakon propisuje da vlasnici kuće ili stana za odmor i sve osobe koje noće u toj kući ili stanu plaćaju boravišnu pristojbu po svakom ostvarenom noćenju, te je propisano da vlasnik kuće ili stana za odmor i članovi njegove obitelji plaćaju boravišnu pristojbu umanjenu za 70 posto.
Nadalje, propisano je da vlasnik kuće ili stana za odmor može za sebe i članove uže obitelji boravišnu pristojbu platiti u paušalnom iznosu, te da se kućom ili stanom za odmor, u smislu tog zZakona smatra svaka zgrada ili stan koja se koristi povremeno ili sezonski, a koja nije smještajni objekt u kojem se obavlja ugostiteljska djelatnost.
Sama visina boravišne pristojbe ovisi o turističkom razredu u koje je razvrstano naselje u kojem se ostvaruje noćenje i o razdoblju sezone. Uredbom o utvrđivanju visine boravišne pristojbe za 2014. godinu („Narodne novine”), propisano da je boravišna pristojba u A razredu određenog turističkog mjesta u glavnoj sezoni po osobi i noćenju iznosi 700 kuna.
POMOĆNI KREVETI
– Ako netko ima četiri osnovna kreveta i dva pomoćna, tada se pomoćni kreveti ne računaju, odnosno boravišna pristojba plaća se paušalo i nalazi se uključena u cijeni smještaja.
Dakle, boravišna pristojba uključena je u cijeni smještaja, te se ista ne mora na računu posebno iskazivati, već se samo napiše da je uključena u cijeni. Također, u cjeniku koji bi trebao stajati u smještajnoj jedinici, može se također navesti da je ista uključena u cijenu (te navesti koliko iznosi u odnosu na grad i zonu smještaja) noćenja.
ŠTETA
– Što se tiče privatnih iznajmljivača, fizičke osobe to nisu dužne imati, ali mogu ako žele. Svaki iznajmljivač kod štete koje prouzroči gost u smještajnom kapacitetu, može svoje vlasništvo zaštititi na više načina. Naime, ako imate obrazac “kućnog reda” u apartmanu u kojem stoje napomene koje se odnose na predviđene takve situacije, po općim pravilima prakse, gost bi trebao podmiriti prouzrečenu štetu.
No, ponekad iznajmljivači traže tzv. sigurnosni depozit prilikom dolaska gosta u smještaj, koji se kasnije prilikom odlaska gosta, ako nije bilo nikakve štete u apartmanu, vraća gostu. No, ako je materijalna šteta velika, i ako ste uredno prijavili goste, preporučljivo je prijaviti goste policiji. Iznajmljivači koji su tvrtke ili obrtnici dužni su po zakonu imati za svoj smještaj otvorenu policu osiguranja od posljedica nesretnog slučaja.
LIJEČNIČKA POTVRDA
– Zakonodavac to nigdje nije posebno specificirao. No u praksi se priznaje obična potvrda koju je odobrio vaš liječnik (liječnička potvrda) koju ćete dobiti besplatno. S druge strane, potvrdu možete dobiti i od medicine rada za koju je potrebno izdvojiti možda i više od 500 kn, budući da svaka medicina rada navodno ima pravo kreirati vlastitu cijenu ili se držati minimalno zakonom određene.
Dakle, pribavite li potvrdu od doktora opće prakse i inspekcija vam to ne uvaži, slobodno ih uputite da ponovno pročitaju zakon i zatražite da vam pokažu gdje to točno piše. Na liječničkoj potvrdi moraju naime pisati dvije osnovne stavke: da ne bolujete ni od kakve akutne zarazne i psihičke bolesti.
